《經濟特區物業管理條例（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）備受關注，1月4日，記者從市法制辦獲悉，為廣泛聽取公眾意見，該辦將連同市住建局于1月15日下午2：30—5:30，通過微信平臺舉行網絡聽證會。

“是否要給業主大會發放統一信用代碼，以便設業主共有資金賬戶？成立業主監事會有必要嗎？如何加強和完善對物業服務企業的監管？”《經濟特區物業管理條例（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）備受關注，1月4日，記者從市法制辦獲悉，為廣泛聽取公眾意見，該辦將連同市住建局于1月15日下午2：30—5:30，通過微信平臺舉行網絡聽證會。

物管糾紛信訪投訴近三年居高不下

改革開放以來，率先從香港地區引入房地產開發及物業管理模式，誕生了全國個商品房住宅小區、個業主委員會和物業公司，出臺了全國首部地方性物業管理條例——《經濟特區住宅區物業管理條例》，并于2007年9月25日重新制定頒布《經濟特區物業管理條例》，在業主自治、行業管理、法制建設等諸多方面進行了有益探索與實踐。截止目前，共有住宅小區3597個，其中成立業委會的小區1476個，約占41%，采用物業服務企業管理的住宅小區3511個，約占97.6%，共有物業服務企業1933家。

但近年來，物業管理糾紛問題日益凸顯，信訪投訴居高不下，僅近三年的投訴量就分別為3210、3313和2611宗，呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。“主要體現在：一是共有產權權屬不清，業主維權引發群體事件；二是業主大會權利義務落實不到位，業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出；三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺；四是市場機制難以發揮作用，物業服務陷入低價低質惡性循環，并導致部分小區設施設備因為沒有及時有效維護而提前老化，縮短了物業使用壽命，導致物業嚴重減值和縮水。”

市住建局相關負責人表示，為系統解決物業管理中出現的問題，擬修改現行法規，進一步理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關系，加快建立社區治理體系，實現政府治理和社會調節、居民自治良性互動。

共有物業收益擬歸全體業主所有

該負責人表示，目前物業小區業主共有部分權屬處于模糊狀態，不動產登記部門也難以對共有部分進行全面產權登記。從前期物業階段開始，部分物業公司從開發商手中承接并管理小區后，通過出租車位（車庫）和架空層、經營配套設施和電梯廣告等謀取利益、經營公司運作，脫離了接受業主委托對物業共有部分進行管理維護的本質，時常引發業主與物業公司、開發商之間的沖突。

《條例》將明確共有物業的范圍、管理方式等，擬規定共有物業的收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶，由業主或業主大會根據物業服務的內容向物業公司支付物業服務費。《條例》還特別提及了市民最為關注的“停車位權屬”問題。

該負責人說，停車位（庫）權屬沿革比較復雜，也未進行登記，因此其共有部位及停車位（庫）的收益歸屬爭議不斷。經梳理，目前停車位（庫）主要分為三種類型：一是占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這類車位產權應歸全體業主所有；二是地下人民防空工程，這部分收益歸投資者所有；三是建筑區劃范圍內規劃用于停放汽車的車位、車庫。由于長期未進行產權登記，產權狀況不夠明晰。

“對于這三種情況，《條例》擬規定，對于全體業主所有的停車位，由業主大會決定使用及收益方式；對于人防工程，明確向全體業主、物業使用人開放使用；對于通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發商的停車位（庫），開發商進行產權登記，并向全體業主公示租售方案后，再進行租售。”

【聽證議題】

議題一：是否需要建立業主大會備案制度并發放統一信用代碼證書？

由于業主大會不作組織登記，無法取得統一社會信用代碼，致使無法開設賬戶，業主共有資金只能通過物業公司賬戶收支，混淆不清。同時，業主大會、業委會有法定決策執行權但無法承擔法律責任，游離于政府監管之外。

為解決業主自治組織缺位問題，《條例》擬規定，首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會后15日內，業主委員會應當向物業所在地的區主管部門備案。獲頒備案證書后，將取得統一社會信用代碼，并依法申請刻制業主大會和業主委員會印章，取得印章后也要備案。

這樣業主大會就可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶，并設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度等一系列配套制度。